契稅中的土地開發(fā)包括什么，開發(fā)商繳納土地契稅甴那些收入組成

來源：整理時間：2022-12-11 15:18:46 編輯：金融知識手機版

1，開發(fā)商繳納土地契稅甴那些收入組成

根據(jù)新的《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商可以與購房人在《商品房買賣合同》中約定購房過程中稅費的代繳納。如果購房人已經和開發(fā)商事先在《商品房買賣合同》中有約定，則應當按照約定履行。如果雙方沒有約定，按照法定執(zhí)行。契稅的交納時間，法律規(guī)定應當在辦理轉移登記時繳納。 ————莊清忠廣東廣大(北京)律師事務所

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2，契稅土地增值稅是什么

土地增值稅的征稅范圍:有償轉讓國有土地使用權及其地上的建筑物和其他附著物產權所得的增值額。（轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅）稅率實行4級超率累進稅率。契稅是以所有權發(fā)生轉移、變動的不動產為征稅對象，向其產權承受人征收的一種稅。其征稅范圍包括：1、國有土地使用權出讓。2、土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。3、房屋買賣。4、房屋贈與。5、房屋交換。契稅的稅率實行3%-5%的幅度稅率，省級地方政府可以在此幅度內決定本地區(qū)適用的稅率。

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3，房地產土地契稅最新解答

房地產土地契稅最新解答：我公司為新成立房地廠開發(fā)公司，于5月21日交土地款900萬元，余款900萬于今日交齊，明日與土地局簽訂合同，請問，交納契稅算不算逾期？是以明日簽訂合同之日起十日內為交納契稅日呢？還是以交納首次付款為交納契稅日呢？答：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條、第九條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

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4，契稅征收范圍包括哪些

應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。契稅是房屋買賣中國家規(guī)定必須交的稅收，一般按合同中標明的房屋價款的1.5%稅率征稅，契稅是國家收取的。契稅征收的類型主要有：1、是按成交價格計算。成交價格是經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣等。2、是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。3、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。

5，取得土地使用權契稅需要繳納哪些

1、工業(yè)用地既要交土地使用稅又要交房產稅。 2、土地使用稅按土地面積繳納，每季度繳納一次。3、房產稅計稅基數(shù)問題：不僅僅是固定資產科目下的房地產建筑物項目記載的金額，還應加土地購置價、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用、契稅、耕地占用稅及印花稅、辦證費，再加中央空調、智能化樓宇設備、新建建筑物初次裝修費、采暖鍋爐等與房產不可分割的設備、給排水、采暖、消防設備價值。 4、注意土地納入房產原值計征房產稅時有一特殊情況：除宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅。5、“大地小房”即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。 6、容積率是地上建筑面積與用地面積的比率房產稅計稅基數(shù)確定后，乘以70%，再按1.2% 稅率計算應納稅額。

答：你公司以土地使用權投資需要繳納契稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定：土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或房屋贈與征稅。（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（四）以預購方式或預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。因此，以土地使用權出資和以房產出資應該視同土地使用權轉讓和房屋買賣繳納契稅。計稅依據(jù)是以土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他利益。稅率為4%.根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。根據(jù)財稅[2002]191號關于以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。的規(guī)定，該公司以土地使用權出資投資入股參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業(yè)稅。

6，土地契稅要編制到什么科目

土地契稅，在承受不動產等才產生納稅義務。支會的契稅，計入相關固定資產的買價當中：借：固定資產（或在建工程）貸：庫存現(xiàn)金（或銀行存款）

借：固定資產貸：銀行存款

1、對于企業(yè)取得的土地使用權，若是有償取得的，一般應作為無形資產入帳，為取得該項土地使用權而繳納的契稅，也應當計入無形資產價值。2、若該土地使用權為無償取得，則一般不將該土地使用權作為無形資產入賬，企業(yè)繳納的契稅，可作為當期費用入賬。3、對于房地產開發(fā)企業(yè)，其取得土地使用權所發(fā)生的支出，包括其繳納的契稅，應當計入開發(fā)成本。4、對于企業(yè)承受房屋所有權所繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規(guī)定都應當計入固定資產價值。擴展資料：征稅對象契稅的征稅對象是境內轉移的土地、房屋權屬。具體包括以下內容：⑴國有土地使用權的出讓，由承受方交。是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者的行為。⑵土地使用權的轉讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。⑶房屋買賣：即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產所有權的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：⑴以房產抵債或實物交換房屋，應由產權承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。⑵以房產作投資或股權轉讓，以自有房產作股投入本人獨資經營的企業(yè)，免納契稅。⑶買房拆料或翻建新房，應照章納稅。參考資料來源：搜狗百科-契稅

1.對于企業(yè)取得的土地使用權，若是有償取得的，一般應作為無形資產入帳，為取得該項土地使用權而繳納的契稅，也應當計入無形資產價值。2.若該土地使用權為無償取得，則一般不將該土地使用權作為無形資產入賬，企業(yè)繳納的契稅，可作為當期費用入賬。 3.對于房地產開發(fā)企業(yè)，其取得土地使用權所發(fā)生的支出，包括其繳納的契稅，應當計入開發(fā)成本。 4.對于企業(yè)承受房屋所有權所繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規(guī)定都應當計入固定資產價值。

對于企業(yè)取得的土地使用權，若是有償取得的，一般應作為無形資產入帳，相應地，為取得該項土地使用權而繳納的契稅，也應當計入無形資產價值。　　[例1]某中外合資企業(yè)1998年1月從當?shù)卣种腥〉媚硥K土地使用權，支付土地使用權出讓費1200000元，省政府規(guī)定契稅的稅率為3％，則按規(guī)定企業(yè)應當繳納的契稅為：　　應納稅額＝1200000×3％　　　　　　＝36000元　　則企業(yè)在實際繳納契稅時應作如下會計分錄：　　借：無形資產--土地使用權　　　　貸：銀行存款　　[例2]某公司收到某投資者以土地使用權作價6000000投入企業(yè)作為資本。按規(guī)定，以土地使用權作價投資，應視同地使用權轉讓，按規(guī)定繳納契稅。假如當?shù)卣?guī)定契稅稅率為5％，則：　　應納稅額＝6000000×5％　　　　　?。?00000元　　則企業(yè)應作如下會計分錄：　　借：無形資產--土地使用權　　300000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　300000　　若該土地使用權為無償取得，則一般不將該土地使用權作為無形資產入賬，相應地，企業(yè)繳納的契稅，可作為當期費用入賬?！　例3]某福利工廠1998年2月16日收到當?shù)卣疅o償劃入土地一塊，該企業(yè)申報繳納契稅，契稅征收機關參照同樣土地市價，確定該土地使用權價格為600000元，當?shù)卣?guī)定契稅稅率為4%，則：　　應納稅額＝600000×4％　　　　　?。?4000元　　則企業(yè)實際繳納時作如下會計分錄：　　借：管理費用　　　　　　　　24000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　24000　　對于房地產開發(fā)企業(yè)，其取得土地使用權所發(fā)生的支出，包括其繳納的契稅，應當計入開發(fā)成本?！　例4]某房地產開發(fā)企業(yè)1998年4月12日購入國有土地一塊，按規(guī)定繳納土地出讓費12000000元，用于房地產開發(fā)。企業(yè)按規(guī)定申報繳納契稅，當?shù)卣?guī)定契稅稅率為5％，則應納稅額為：　　應納稅額＝12000000×5％　　　　　?。?00000元　　則企業(yè)實際繳納契稅時作如下會計分錄：　　借：開發(fā)成本　　　　　　　　600000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　600000　　對于企業(yè)承受房屋權肩所應繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規(guī)定都應當計入固定資產價值。　　[例5]某企業(yè)1998年購入辦公房一幢，價值6400000元，當?shù)卣?guī)定契稅稅率為3％，企業(yè)按規(guī)定申報繳納契稅，其應納稅額為：　　應納稅額＝6400000×3％　　　　　?。?92000元　　則企業(yè)在實際繳納契稅時作如下會計分錄：　　借：固定資產　　　　　　　　192000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　192000　　[例6]甲企業(yè)將其擁有的庫房10間，與乙企業(yè)擁有的一座廠房相交換，雙方協(xié)議規(guī)定由甲企業(yè)補付現(xiàn)金1000000元，契稅稅率為4％，則應納稅額為：　　應納稅額＝1000000×4％　　　　　?。?0000元　　則甲企業(yè)在實際繳納契稅時作如下會計分錄：　　借：固定資產--廠房　　　　　40000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　40000

7，土地出讓的契稅包括哪些

一、營業(yè)稅：凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業(yè)稅的繳稅職責人。以轉讓土地使用權收取的悉數(shù)價款和價外費用，按5%稅率核算交納。單位和個人出售或轉讓其置辦的不動產或受讓的土地使用權，以悉數(shù)收入減去不動產或土地使用權置辦或受讓原價后的余額為營業(yè)額。二、城建稅，教育費附加，當?shù)亟逃郊淤M三、土地增值稅：凡轉讓國有土地使用權并獲得收入的單位和個人為土地增值稅的繳稅職責人，轉讓非國有土地和國家以土地一切者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅根據(jù)為轉讓土地使用權所獲得的增值額。四、所得稅：個人轉讓土地使用權，獲得的轉讓所得按“產業(yè)轉讓所得”計征個人所得稅，差價的20%。單位轉讓土地使用權，獲得的轉讓所得計入應繳稅所得額計征企業(yè)所得稅。　　五、印花稅：土地使用證，每本貼花5元；土地使用權轉讓合同按產權搬運書據(jù)征收印花稅，按合同載明轉讓金額0.5‰交納。六、契稅：在我國境內搬運土地、房子權屬，接受的單位和個人為契稅的繳稅人。土地使用權出售按成交價格的3%交納；土地使用權贈與、交流按征收機關參照土地使用權出售的銷售價格核定金額的3%交納。

，《中華人民共和國契稅暫行條例》：第二條本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：（一）國有土地使用權出讓；（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；.第三條契稅稅率為3-5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）第四條規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)為：“國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格?！辈煌绞饺〉玫耐恋厥褂脵?，其契稅計稅依據(jù)應區(qū)分不同情況處理。（一）國有土地使用權出讓財政部國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）進一步明確了不同情況國有土地使用權出讓的契稅計稅價格問題。1、以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、征地管理費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益?！笆姓ㄔO配套費”是指規(guī)劃、建設等部門收取的用地配套費、城市道路、橋涵、公共交通設施等市政公用設施工程配套費、城市環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化費、城市排水工程建設費、消防設施建設費、人防設施易地建設費、新型墻體材料專項基金、城市商業(yè)網點建設費和城市教育網點建設費等，同時還包括公共電力建設配套費、城市自來水建設使用費、供熱工程建設費、管道燃氣設施安裝費等，也就是通常所稱的"大配套費用".沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：（1）評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當?shù)囟悇諜C關確認的價格。（2）土地基準地價：在沒有評估價格的情況下，參照縣以上人民政府公示的土地基準地價，計算契稅計稅價格。具體計算方法為：以總征用面積而非出讓面積與單位基準地價相乘，得出契稅計稅價格。因為總征用面積含部分預留道路面積，如果所征用土地緊靠道路，其相同出讓面積的正常價值通常高于非靠道路的情形。2、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，“一般”應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。對競價方式，有三點須特別引起注意：一是征收機關在確認計稅依據(jù)時應根據(jù)拍賣成交確認書所列示的成交價款所包括的具體項目具體分析。如有的拍賣成交確認書是整體打包拍賣，成交價格中包含政府所有應收的費用，而有的則僅包括國土部門收取的費用，沒有包括城市規(guī)劃部門和建設監(jiān)管部門收取的費用，如市政建設配套費等。競價的計稅依據(jù)主要是：土地出讓金+土地補償費、安置補助費+地上附著物和青苗補償費+拆遷補償費等+市政建設配套費+其他經營服務性費用（主要包括拍賣傭金、土地評估費、土地測繪技術服務費、公告費、服務費等費用）。二是如何正確理解“一般”的含義。大凡競價出讓，首先需要對該宗土地使用權參照當?shù)鼗鶞实貎r結合系數(shù)修正等進行技術性評估，然后再行拍賣，起拍價是在評估價格的基礎上，正常拍賣價不會低于評估價，因此確定為競價的成交價格。但是對于比較偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村原零星國有土地使用權另行處置，如果采用公開競價的方式進行處理，有時競價可能遠低于基準地價，甚至低于協(xié)議出讓的價格。這時如果也采用競價的成交價計稅，顯然有違稅收的公平原則，（如上述按協(xié)議出讓方式則按不低于基準地價計稅）因此不能按照競價的成交價計稅，應按照評估價或基準地價計稅。三是對于以其他公開競價方式，如采取摘牌等方式取得的土地使用權，契稅計稅價格一般應為拍賣價格（也要看具體拍賣成交確認書的金額項目構成，進行適當調整）加土地承受者支付原土地使用權單位或土地實際使用者的費用，再另加其他相關經營服務性費用。（二）國有、集體土地使用權轉讓契稅計稅依據(jù)為合同確定的成交價格以及由承受方實際支付的超出合同的全部價款，包括承受者應支付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。1、通常情況的土地使用權轉讓契稅計稅價格。實際工作中按照合同成交價、評估價、土地剩余使用年限的攤余基準地價孰高原則確定。2、拍賣價格明顯偏低的土地使用權轉讓的計稅價格。如法院拍賣債務人的土地使用權以及銀行處理到期債權抵押的土地使用權等情況，由于強勢一方的介入，加之拍賣操作不夠規(guī)范，其拍賣價格通常大大低于正常的市場價格，大大低于基準地價。在這種情況下，契稅的計稅依據(jù)就不能按照財稅[2004]134號國有土地使用權“出讓”中“競價的一般應確定為競價成交價格”的規(guī)定進行處理，而應根據(jù)“成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的”，由征收機關采用正常的市場價格、評估價格、土地剩余使用年限的攤余基準地價核定征收。3、沒有成交價格或成交價格明顯偏低而又沒有評估價格的土地使用權轉讓，其計稅價格應按不低于土地剩余使用年限的攤余基準地價計稅。目前，稅收征收機關尚沒有建立委托評估機制，不可能做到對每一筆具體業(yè)務進行委托評估，況且委托評估的費用怎樣解決也沒有明確規(guī)定，實行委托評估不現(xiàn)實。而土地使用權具有一定的使用年限，其價值隨使用年限的減少逐漸降低，在這種情況下應按所轉讓土地剩余使用年限的攤余基準地價計稅。（三）先以劃撥方式取得土地使用權又改為出讓的計稅依據(jù)先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用，也就是本次辦理土地使用權手續(xù)，應向國土資源部門所交納的所有費用之和。其他出讓費用包括土地管理費、土地登記費等。（四）以其他方式承受土地使用權1、土地使用權交換。契稅計稅價格為所交換的土地使用權價格的差額，由多交付貨幣、實物或者無形資產、其他經濟利益的一方繳納契稅。當然也適用成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關采用評估價格、基準地價或者正常的市場價格核定征收的規(guī)定。2、土地使用權贈與和視同土地、房屋權屬轉移的情形?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例細則》規(guī)定，以土地權屬作價投資、入股；以土地權屬抵債；以獲獎方式承受土地權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬視同土地使用權、房屋所有權屬轉移，應按照規(guī)定依法繳納契稅。征收機關采用查賬征收征收，或者采用合同價格，或參照土地使用權出售的市場價格、評估價格或基準地價、土地剩余使用年限的攤余基準地價等方式確定契稅計稅價格核定征收。

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